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lunes, 22 de febrero de 2010

COMUNICACIONES DE VENTA VPO. GUIA DEL PROCEDIIENTO

GUIA DEL PROCEDIMIENTO DE “COMUNICACIÓN DE VENTA DE VIVIENDA PROTEGIDA”
(más información en http://sites.google.com/site/informacionvposevilla/)

La obligatoriedad de practicar las comunicaciones previas a la transmisión de las viviendas protegidas queda establecida por la Ley 13/2005, desarrollada posteriormente en el Decreto 149/2006 (si bien la obligatoriedad de practicarlas y otras consideraciones respecto al comprador ya existían desde el Real Decreto 31/78, pero al no establecer medios de control la práctica era que se “obedecía” pero no se cumplía.)

Respecto a la información que demandan los ciudadanos sobre este procedimiento me parece más razonable ir contestándonos a una serie de preguntas que por lo frecuenta que son irán clarificando el procedimiento:

1º ¿QUÉ VIVIENDAS ESTAN OBLIGADAS A COMUNICAR SU TRANSMISIÓN?

Todas las viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo de legislación posterior al R.D.L. 31/1978, es decir todos los expedientes de calificación iniciados a partir del 1 de enero de 1979. Por tanto los dígitos correspondientes al año deberán ser mayor o igual que 79: 41.1.0000/79 en adelante. Evidentemente existen excepciones y casos especiales como los de la vivienda pública, una regla muy exacta es observar los dígitos del año del expediente.

2 ¿EN QUÉ CONSISTE EL TRÁMITE?

Básicamente en una “comunicación” por parte de los interesados (vendedor y comprador) que mediante los impresos Anexo I.a y Anexo I.b (se pueden descargar en http://sites.google.com/site/informacionvposevilla/) trasladan a la administración competente los datos básicos de la operación que pretenden realizar con la VPO y la documentación que los acredita. Es importante saber que “conviene” presentar los dos impresos juntos porque la fecha de presentación se contará a partir del que se registre más tarde.

3.- ¿CÓMO SE TRAMITA?
Una vez registrados los modelos de comunicación se dan de alta en y previo análisis de la documentación (datos fiscales, datos catastrales, nota simple) se dicta una resolución de la que se pueden dar los siguientes casos:
• ACCEDER A LA TRANSMISIÓN: resolviendo que el vendedor puede vender y que el comprador puede comprar porque se cumplen los requisitos. La venta se efectuará por el importe reseñado en la solicitud o, en su defecto, por un precio no superior al máximo legal que consta en la resolución
• DENEGAR LA TRANSMISIÓN: resuelve que o bien el vendedor no puede vender (falta de autorización de venta, exceso en el precio, falta de titularidad) y/o que el comprador no puede comprar (exceso de ingresos, tiene otra vivienda)
• DECLARAR LA PROCEDENCIA DE LA TRANSMISIÓN Y EJERCER EL DERECHO DE TANTEO: resuelve que se cumplen los requisitos pero que por tratarse de una vivienda calificada en el III Plan de vivienda o posteriores se acuerda ejercer el derecho de tanteo y cedérselo a EPSA. En estos casos la continuación del procedimiento de ejecución de ese derecho es cosa de EPSA QUE “APLICARÁ CRITERIOS DE OPORTUNIDAD, NECESIDAD, ETC.” o sea que se lo ejercerá con discrecionalidad.

4.- ¿CUÁNTO TARDA EL TRÁMITE?
Con carácter general se están resolviendo en manos de los 30 días que establece el decreto 149/2006 como plazo para Resolver y notificar. En caso contrario el sentido del silencio es positivo. También conviene conocer que una vez resuelto el procedimiento la resolución NO CADUCA, el notario y el comprador quedan obligados a hacernos llegar una copia simple de la escritura una vez firmada.

5.- ALGUNAS CONSIDERACIONES ESPECIALES:

• TITULARIDAD DE LA VIVIENDA POR PARTE DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL. En ningún caso se podrá acceder a la adquisición de una VPO por parte de una Sociedad Mercantil en cualquiera de sus formas salvo que sea com consecuencia de una Ejecución Hipotecaria Judicial en la que fuera parte Ejecutante. Otra historia es que ya fuesen titulares a la entrada en vigor de la Ley 13/2005 (muy importante acreditar esto) en cuyo caso actúan como un vendedor cualquiera.
• NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN PREVIA: Como norma general las viviendas con menos de 10 años desde su calificación definitiva deben precisar autorización previa a la venta en el sentido de que en sus escrituras aparece una “cláusula de disponibilidad” por la que los interesados no pueden transmitirla intervivos sin obtener autorización que supone, además la devolución de las ayudas. Este trámite, hasta ahora, estaba separado del de “Comunicación” que nos ocupa ahora, pero una reciente modificación en DOMO permite realizarlas al mismo tiempo. Otro asunto son las viviendas protegidas que han sido transmitidas en segunda o posteriores transmisiones (es decir que constan ya en un expte. TV) y cuyos propietarios no pueden volver a transmitirlas en el plazo de 10 años salvo las “excepciones” que establece el reglamento; en estos casos el trámite es único, sólo debería devolver ayudas si las recibió por compra de vivienda usada (expedientes PT) y debe justificar la venta.
• EXCEPCIONES AL EJERCICIO DEL TANTEO: recordando que sólo se tiene en cuenta en las viviendas susceptibles de serles aplicado dicho derecho (III Plan y posteriores) hay que mencionar que se exceptúan las trasmisiones de una mitad a la otra del pro-indiviso (separaciones, extinciones de condominio) y las transmisiones entre familiares hasta el segundo grado de consanguinidad/afinidad.
• INCREMENTO DEL PRECIO POR MEJORAS: se podrá incrementar el precio de venta hasta un 10% del máximo legal de venta por las mejoras introducidas en la vivienda siempre y cuando: SE PRESENTE UN ESCRITO RESUMEN DE LAS MEJORAS CON EL VALOR QUE SE PRETENDE INCREMENTAR, QUE EL COMPRADOR LO ACEPTE EXPRESAMENTE Y POR ESCRITO Y QUE SE VALORE EXPRESAMENTE LA TRANMISIÓN (la casilla de precio previsto del impreso debe venir cumplimentada).
• DATOS DE INGRESOS: es interesante saber que es más fácil pedir los datos tributarios a través de la red que pedir la copia compulsada del IRPF ( Y ASÍ LE DAMOS UN RESPIRO AL PLANETA) con lo que abreviamos procedimiento y volumen de papel. Para ello es necesario cumplimentar la casilla que autoriza a consultar dichos datos y que figura en el impreso Anexo I.B.
• HERENCIAS: No es necesaria la comunicación en los casos de transmisiones “mortis causa”, si el ciudadano viene de una notaria con este tema le recomendamos que cambie de notario y vaya a uno que conozca la legislación.
• EXTINCIONES DE CONDOMINIO: Caso muy frecuente, cada vez más, dos personas que compran un bien en común deciden “vender” una de las mitades a la otra parte. Se tramita igual que las demás.

viernes, 5 de febrero de 2010

Los préstamos cualificados y/o conveniados, que vienen a ser lo mismo no tienen nada que ver con el euribor,bueno un poco si. Como norma general y hasta la publicación del RD 2066/08 de 24 de diciembre el tipo de interés aplicable a los mismos era el resultado de unas compejas fórmulas que anual o bianualmente bendecía el Consejo de Ministros. Tras el 2066 se estabelce un abanico de diferencial que relaciona, por fin, el tipo de interés aplicado a las hipotecas de la VPO con el tan odiado y temido Euribor. Eso no significa que si ud. tiene un préstamo cualificado anterior a ese decreto se le pase a plaicar la nueva formul, ud. sigue como hasta ahora.