EL BLOG DE INFORMACION DE VPO EN SEVILLA

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lunes, 4 de julio de 2011

NOS VAMOS A BLOGSPOT

A PARTIR DE AHORA NOS VEMOS EN WWW.ASESORVPOSEVILLA.BLOGSPOT.ES

GRACIAS

martes, 6 de abril de 2010

DESCALIFICAR UNA V.P.O.

Según el Decreto 149/2006 por el que se aprobó el Reglamento de Vivienda Protegida de Andalucía se podrán descalificar todas la Viviendas Protegidas en Andalucía que, HABIENDO SIDO CALIFICADAS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE ESTE DECRETO, reúnan los siguientes requisitos:
  1. Más de 10 años de antigüedad desde la Calificación Definitiva.
  2. El titular la haya dedicado a residencia habitual y permanente los últimos 5 años.
  3. El origen del Suelo no impida la Descalificación. Hemos implementado un formulario en la Página Principal de este sitio para que nos comuniquéis si os parece el nº de expediente de vuestro piso, en un plazo relativamente breve nos podremos en contacto via email y os comunicaremos si el certificado del suelo de vuestro solar ya está en poder de la administración y, por tanto, no tenéis la obligación de presentarlo, clika aquí para ir directamente al formulario: ¿Cómo puedo saber si el origen del suelo de mi vivienda impide su descalificación?
  4. No perjudique a terceros. Esto es muy relativo pero podemos poner un ejemplo de perjuicio: caso del matrimonio que se separa y una de las partes quiere descalificar para que la vivienda valga más en la liquidación de los gananciales, la otra parte se puede sentir perjudicada por la descalificación y deberá comparecer para manifestarlo.
TRÁMITE
El trámite en sí es sencillo, nosotros lo vamos a dividir en dos tipos, por un lado aquellas viviendas cuyo actual propietario lo es desde la Calificación Definitiva y, por otro, aquellas casas cuyo titular actual las posee en segunda o posteriores transmisiones, vamos, por un lado las de primera mano y por otro las de segunda mano.



Instrucciones para la tramitación de un expediente de Descalificación Voluntaria de VPO
VIVIENDA QUE SE COMPRÓ NUEVA
  1. Cumplimentación del impreso. En el mismo rellenaremos nuestros datos personales, si la vivienda es propiedad de dos o más personas todas ellas deben figurar en el/los impreso/s y firmarlos.
  2. Fotocopia de la Escritura de Compraventa, o lo que es lo mismo del Título de Propiedad de la Vivienda inscrito en el Registro, es decir la escritura por la que somo dueños de la vivienda que queremos descalificar. Tenemos que tener en cuenta que lo que busca la Administración con este documento es acreditar o cerciorarse de que el titular, no sólo lo es, sino que a percibido ayudas tras la subrogación del préstamo cualificado. Vamos a ver alguna casuística:
a) Propietario que no ha modificado su hipoteca desde que la firmó aquel día ante el notario: deberá aportar la copia simple fotocopiada de la misma. Si no la tiene es que ha llegado el momento de ir a la notaría y reclamar la diferencia a nuestro favor la provisión de fondos realizada en su momento.
b) Propietario que, aun siendo el primero, tuvo suerte y pudo cancelar el préstamo cualificado y hoy en día sufre una hipoteca libre sobre su VPO.

3. Certificado acreditativo del origen del suelo y de que este no impide su descalifiación. El Decreto 1496/06 establece que sólo se podrán descalificar de forma voluntaria aquellas viviendas protegidas cuyo suelo, en origen, no lo impida. Eso viene a significar que si el operador público de suelo puso como condición para la cesión del suelo la no Descalificación de las Viviendas construidas sobre su suelo NO SE PODRÁN DESCALIFICAR ESAS VIVIENDAS. Esto es lo que se nos pide que certifiquemos. Normalmente ese documentos lo expide el propietario originario del suelo, siempre que sea una entidad pública (si el dueño del suelo era una tal Cayetana FItz -James Stewart esta señora no tiene nada que certificar). Esto permite comprender la importancia de la Nota Simple Registral que apoya la tramitación. El registrador hará constar, siempre que se le pida, la titularidad originaria del suelo y, los interesados, si resulta ser una Administración Pública nos dirigiremos a ella a fin de que nos certifiquen los términos de la cesión de los terrenos. RECUERDE QUE SI ALGÚN VECINO SUYO HA DESCALIFICADO UD. NO TIENE QUE APORTAR ESTE DOCUMENTO, REALIZE LA CONSULTA EN EL FORMULARIO DE LA PÁGINA PRINCIPAL RESEÑANDO EL NÚMERO DE EXPEDIENTE QUE DEBERÁ SER ALGO ASÍ 41.1.XXXX/XX.

4.- Acreditación de las distintas admnistraciones sobre ayudas recibidas, en su caso.

La Descalificación de una Vivienda protegida viene a suponer SIEMPRE devolución de todas las ayudas recibidas incrementadas en los intereses legales del dinero desde la fecha de devengo. Eso quiere decir que si un propietario de primera mano que adquirió la VPO en 1985 y recibió a fondo perdido 200.000 pesetas y durante quince años se benefició de un tipo de interés protegido deberá devolver, por un lado los 40 mil duros, los intereses de ese dinero desde 1985 al día de hoy calculados al precio oficial del dinero publicado cada año en el BOE, es decir 200.000 ptas, más los intereses de ese dinero al tipo de 1986, más los intereses de esa pasta al tipo de 1987, etc...... y así hasta 2010, por otro lado si el tipo de interés protegido le llevó, en su momento, a ahorrarse 500 ó 600 euros anuales en la hipoteca se procede con ellos de la misma forma, cuanto suma todo esto como término medio: NI PUTA IDEA. Es cuestión de tiempo y de ponerse a calcularlo en casa si pretendemos hacernos una idea antes de solicitar la descalificación. En esta WEB estamos trabajando para, próximamente, poder publicar un cálculo aproximado y con un margen de error pequeño y siempre a petición de los usuarios de la misma en el formulario de la página inicial y a cambio de una pequeña aportación o de clikar en alguno de los anunciantes; estad al loro por que lo sacamos cualquier día.

El trámite de acreditar las cantidades recibidas se resume en una peregrinación por varios estamentos:

  1. Entidad Bancaria con la que tenemos/tuvimos contratado el préstamo cualificado. Deberán proporcionarnos un Certificado con un resumen "por semestres naturales" de los beneficios obtenidos con el interés protegido o con la subsidiación de cuotas. Tened en cuenta que en una vivienda de los años 80 el tipo de interés libres rondaba el 15% mientras que una VPO con un tipo de protección medio no superaba el 11%, ese 4% de diferencia supuso durante unos años una cantidad de pesetas/euros que el banco nos va a poner negro sobre blanco para que calculemos los intereses legales hasta la fecha de la solicitud de Descalificación.

  2. Ayuntamiento: deberá acreditar las cantidades de bonificación en los impuestos de titularidad municipal que se aplicaron a nuestra vivienda por su condición de V.P.O.: Impuesto de Bienes Inmuebles (bonificación del 50% del importe los 3 primeros años), Impuesto de Plusvalía y Licencia de Obras. Hay que señalar que ni todos los ayuntamientos tuvieron estos beneficios ni los que los tuvieron o los tiene los han mantenido siempre en el tiempo.

SOBRE LA POLITICA DEL BLOG

Buenas noches, escribimos esta entrada obligados por el cariz que están tomando las intervenciones de algunos visitantes que lejos de centrarse en el tema y hacer aportaciones positivas, o negativas, se limitan al insulto fácil, al sectarismo y al boicot. Desde el principio hemos tenido claras una serie de ideas:
  1. El que insulta por sistema retrata su cerebro. Eso es así aquí y en la vida misma.
  2. Las aportaciones de este Blog pretender ayudar dentro de la legalidad y los comentarios son bien recibidos aun cuando critiquen o pongan en duda lo que se dice, nadie es dueño de la verdad absoluta.
  3. Este Blog está gestionado por el mismo equipo que la WEB que promociona y las consultas se pueden canalizar por ambos caminos, para ser sinceros por las participaciones desde el formulario de la WEB cobramos más que por las del BLog si bien obligan a dejar algunos datos personales como el EMAIL.
  4. Todos los visitantes son bien recibidos, no puede ser de otra manera en un blog remunerado, cada vez que abrís el blog la empresa de host nos realiza una pequeña, muy pequeña, aportación pero esto no puede obligarnos a aceptar que todo vale sobre todo cuando se pueda realizar desde el anonimato.
  5. Como el blog es nuestro nosotros "imponemos" la politica si a ud no le gusta salga, no moleste, en INternet hay otros muchos contenidos bastante más divertidos que éste. Esta es una imposición si se quiere entender así pero es lo que hay y funciona.
  6. Nunca se baneará ni censurará a ningún participante por sus opiniones pero si por sus actitudes, simplemente se le hará el regalo de la más supina ignorancia. Normalmente y según los últimos estudios este tipo de antitodo (inluso antisimismo) que siempre surje y estaban previstos se aburren con el tiempo. No tenemos prisa.
Dicho queda. Saludos y gracias

jueves, 4 de marzo de 2010

REQUSITOS DE LAS VIVIENDAS PARA ACOGERSE A LOS PLANES DE REHABILITACIÓN

  1. No estarán calificadas urbanísticamente como fuera de ordenación a efectos de la concesión de la licencia municipal de obras.
  2. Deberán tener una superficie útil mínima de 24 metros cuadrados o, si fuera inferior, que como resultado de la actuación alcance un mínimo de 36 metros cuadrados útiles.
  3. Tener una antigüedad superior a 10 años. Este requisito no será de aplicación para aquellas actuaciones de rehabilitación de viviendas que tengan por finalidad mejorar las condiciones de accesibilidad y la adecuación funcional a las necesidades de personas con discapacidad.
  4. Presentar unas condiciones de seguridad estructural y constructiva que garanticen la viabilidad de la intervención, salvo que las adquiera como resultado de la actuación.
  5. El presupuesto protegible máximo, entendiendo por éste el coste real de las obras de conservación y rehabilitación de la vivienda, incluyendo presupuesto de contrata y tributos satisfechos por razón de la actuación, no superará el importe equivalente a multiplicar la superficie útil de la vivienda, hasta un máximo de 120 metros cuadrados, por el 50% del precio máximo de venta aplicable a las viviendas protegidas de Régimen Especial en el momento de la solicitud de calificación de la actuación. (7322 € para el año 2009, 1137€/m2).
  6. Cuando el importe del gasto subvencionable supere la cuantía de 30.000 euros (de coste de ejecución de obra) o de 12.000 euros (de asistencia técnica), deberá solicitar, como mínimo, tres ofertas diferentes, con carácter previo a su contratación. Se considera gasto realizado el que ha sido efectivamente pagado con anterioridad a su justificación.

miércoles, 3 de marzo de 2010

EL TANTEO Y RETRACTO DE LA COMUNIDAD AUTONOMA SOBRE LAS VPO

El Derecho de Tanteo y Retracto tiene dos vertientes que nos interesen, en primer lugar vamos a hablar del Tanteo y Retracto Convencional y luego del Legal.

1. Tanteo y Retracto convencional: regulado en el Código Civil lo podemos definir como el derecho de compra preferente de un sujeto sobre un bien. En el caso de la VPO normalmente va asociado a la procedencia del suelo y debe constar explícitamente en las escrituras de compraventa. Pr tanto si en su escrituradice que tal o cual institución o empresa tiene un derecho de tanteo y retracto sobre su vivienda eso significa que antes de venderla ud. tiene que ofrecérsela al titular del derecho. Evidentemente ese derecho se inscribe en el Registro de la Propiedad y el Notario nos pedirá el escrito del Titular del Derechodonde se da por enterado de nuestra oferta y la rechaza, sólo en este caso podremos venderle a un tercero la vivienda protegida.
2. Tanteo y Retracto Legal: establecido con carácter general sobre toda la VPO de Andalucía por la Ley 13/2005 de 11 de Noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. Eso quiere decir que desde la entrada en vigor de esa Ley la Comuidad Autónoma de Andalucía tiene un derecho de compra preferente sobre toda la VPO construída en Andalucia. Pero no nos asustemos el Decreto 149/2006 que desarrola la Ley y aprueba el Reglamento de Vivienda Protegida de Andalucía especifica en qué casos concretos se ejercerá el tanteo y en otros casos se rechazará y se reservará el ejercicio del retracto. Concretamente el Tanteo se ejercerá sobre las Viviendas Protegidas calificadas a partir del III Plan Andaluz de vivienda y Suelo en adelante, más o menos desde 1999 hasta hoy. Para las viviendas de plantes anteriores como el I y II Planes Andaluces de Vivienda y Suelo (1991-1997) la Comunidad Autónoma rechazará el derecho de tanteo pero se reservará el de retracto para el caso de que se incumplan los pormenores de la transmisión comunicada. Por último para las viviendas calificadas entre 1979 y 1991 no se ejercerá ni tanteo nio retracto pero si se aplicará, llegado el caso, el régimen sacionador.
3. Excepciones del tanteo: no se ejercerá el tanteo bajo nigún concepto en las transmisiones de mitades indivisas (extinciones de condominio) ni en transmisiones entre familiares hasta el segundo grado de de consanguinidad o afinidad (padres a hijos, entre hermanos, etc)


En la práctica el Tanteo se ejerce de la siguiente manera:

* Una vez practicada la comunicación de venta por parte del vendedor y del comprador sobre una vivienda calificada, por ejemplo, en 2002 la Delegación Provincial de turno resolverá sobre la procedencia de esa tansmisión y si está es favorable decidirá ejercer el tanteo y, de forma automática, cederlo a la EMPRESA PÚBLICA DEL SUELO DE ANDALUCÍA para que lo ejecute. E.P.S.A. realizará un estudio de mercado de la vivienda y, de forma discrecional, decide acudir a la venta de la vivienda y adquirirla o no hacerlo. En cualquier caso debe pronunciarse por escrito dentro de los 60 días siguientes a la práctica de las comunicaciones de venta.
* CAso de que decida adquirir la vivienda se pondrá en contacto con el vendedor a fin de fijar día y hora para acudir a la notaría a efectuar la compraventa.
* Caso de no ejercerlo remitirá un documento al comprador informándole de este hecho y la operación se podrá efectuar en lostérminos comunicados.

martes, 2 de marzo de 2010

RENAS MÁXIMAS DE ALQUILER DE UNA VPO

Precios de Alquiler de VPO

Dentro de los precios el que tiene cada vez más demanda es conocer la renta máxima que podemos pedir por la VPO que queremos alquilar. Respecto a esto le legislación vigente hace dos grandes grupos:
Viviendas que se puede alquilar sin devolver ayudas: vivendas con más de 10 años
Viviendas que no se pueden alquilar sin obtener un permiso previo

En el enlace que transcribo os odeis bajar un cuadro que especifica perfectamente los importes máximos de la renta a aplicar .hay que entender que la Renta se refiere exclusivamente al concepto "alquiler de la vivienda" no pudiéndose imputar más de los limites legales por este concepto. No obstante las partes pueden acordar el abono de otras cantidades por conceptos distintos (comunidad, servicios, muebles, etc).

Las cantidades máximas que se indican en el cuadro están calculadas con arreglo a la legislación vigente y son válidas salvo nueva modificación legal. Se refieren a EUROS por METRO CUADRADO ÚTIL y MES.

EL enlace es como siempre el de nuestra WEB:

lunes, 22 de febrero de 2010

COMUNICACIONES DE VENTA VPO. GUIA DEL PROCEDIIENTO

GUIA DEL PROCEDIMIENTO DE “COMUNICACIÓN DE VENTA DE VIVIENDA PROTEGIDA”
(más información en http://sites.google.com/site/informacionvposevilla/)

La obligatoriedad de practicar las comunicaciones previas a la transmisión de las viviendas protegidas queda establecida por la Ley 13/2005, desarrollada posteriormente en el Decreto 149/2006 (si bien la obligatoriedad de practicarlas y otras consideraciones respecto al comprador ya existían desde el Real Decreto 31/78, pero al no establecer medios de control la práctica era que se “obedecía” pero no se cumplía.)

Respecto a la información que demandan los ciudadanos sobre este procedimiento me parece más razonable ir contestándonos a una serie de preguntas que por lo frecuenta que son irán clarificando el procedimiento:

1º ¿QUÉ VIVIENDAS ESTAN OBLIGADAS A COMUNICAR SU TRANSMISIÓN?

Todas las viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo de legislación posterior al R.D.L. 31/1978, es decir todos los expedientes de calificación iniciados a partir del 1 de enero de 1979. Por tanto los dígitos correspondientes al año deberán ser mayor o igual que 79: 41.1.0000/79 en adelante. Evidentemente existen excepciones y casos especiales como los de la vivienda pública, una regla muy exacta es observar los dígitos del año del expediente.

2 ¿EN QUÉ CONSISTE EL TRÁMITE?

Básicamente en una “comunicación” por parte de los interesados (vendedor y comprador) que mediante los impresos Anexo I.a y Anexo I.b (se pueden descargar en http://sites.google.com/site/informacionvposevilla/) trasladan a la administración competente los datos básicos de la operación que pretenden realizar con la VPO y la documentación que los acredita. Es importante saber que “conviene” presentar los dos impresos juntos porque la fecha de presentación se contará a partir del que se registre más tarde.

3.- ¿CÓMO SE TRAMITA?
Una vez registrados los modelos de comunicación se dan de alta en y previo análisis de la documentación (datos fiscales, datos catastrales, nota simple) se dicta una resolución de la que se pueden dar los siguientes casos:
• ACCEDER A LA TRANSMISIÓN: resolviendo que el vendedor puede vender y que el comprador puede comprar porque se cumplen los requisitos. La venta se efectuará por el importe reseñado en la solicitud o, en su defecto, por un precio no superior al máximo legal que consta en la resolución
• DENEGAR LA TRANSMISIÓN: resuelve que o bien el vendedor no puede vender (falta de autorización de venta, exceso en el precio, falta de titularidad) y/o que el comprador no puede comprar (exceso de ingresos, tiene otra vivienda)
• DECLARAR LA PROCEDENCIA DE LA TRANSMISIÓN Y EJERCER EL DERECHO DE TANTEO: resuelve que se cumplen los requisitos pero que por tratarse de una vivienda calificada en el III Plan de vivienda o posteriores se acuerda ejercer el derecho de tanteo y cedérselo a EPSA. En estos casos la continuación del procedimiento de ejecución de ese derecho es cosa de EPSA QUE “APLICARÁ CRITERIOS DE OPORTUNIDAD, NECESIDAD, ETC.” o sea que se lo ejercerá con discrecionalidad.

4.- ¿CUÁNTO TARDA EL TRÁMITE?
Con carácter general se están resolviendo en manos de los 30 días que establece el decreto 149/2006 como plazo para Resolver y notificar. En caso contrario el sentido del silencio es positivo. También conviene conocer que una vez resuelto el procedimiento la resolución NO CADUCA, el notario y el comprador quedan obligados a hacernos llegar una copia simple de la escritura una vez firmada.

5.- ALGUNAS CONSIDERACIONES ESPECIALES:

• TITULARIDAD DE LA VIVIENDA POR PARTE DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL. En ningún caso se podrá acceder a la adquisición de una VPO por parte de una Sociedad Mercantil en cualquiera de sus formas salvo que sea com consecuencia de una Ejecución Hipotecaria Judicial en la que fuera parte Ejecutante. Otra historia es que ya fuesen titulares a la entrada en vigor de la Ley 13/2005 (muy importante acreditar esto) en cuyo caso actúan como un vendedor cualquiera.
• NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN PREVIA: Como norma general las viviendas con menos de 10 años desde su calificación definitiva deben precisar autorización previa a la venta en el sentido de que en sus escrituras aparece una “cláusula de disponibilidad” por la que los interesados no pueden transmitirla intervivos sin obtener autorización que supone, además la devolución de las ayudas. Este trámite, hasta ahora, estaba separado del de “Comunicación” que nos ocupa ahora, pero una reciente modificación en DOMO permite realizarlas al mismo tiempo. Otro asunto son las viviendas protegidas que han sido transmitidas en segunda o posteriores transmisiones (es decir que constan ya en un expte. TV) y cuyos propietarios no pueden volver a transmitirlas en el plazo de 10 años salvo las “excepciones” que establece el reglamento; en estos casos el trámite es único, sólo debería devolver ayudas si las recibió por compra de vivienda usada (expedientes PT) y debe justificar la venta.
• EXCEPCIONES AL EJERCICIO DEL TANTEO: recordando que sólo se tiene en cuenta en las viviendas susceptibles de serles aplicado dicho derecho (III Plan y posteriores) hay que mencionar que se exceptúan las trasmisiones de una mitad a la otra del pro-indiviso (separaciones, extinciones de condominio) y las transmisiones entre familiares hasta el segundo grado de consanguinidad/afinidad.
• INCREMENTO DEL PRECIO POR MEJORAS: se podrá incrementar el precio de venta hasta un 10% del máximo legal de venta por las mejoras introducidas en la vivienda siempre y cuando: SE PRESENTE UN ESCRITO RESUMEN DE LAS MEJORAS CON EL VALOR QUE SE PRETENDE INCREMENTAR, QUE EL COMPRADOR LO ACEPTE EXPRESAMENTE Y POR ESCRITO Y QUE SE VALORE EXPRESAMENTE LA TRANMISIÓN (la casilla de precio previsto del impreso debe venir cumplimentada).
• DATOS DE INGRESOS: es interesante saber que es más fácil pedir los datos tributarios a través de la red que pedir la copia compulsada del IRPF ( Y ASÍ LE DAMOS UN RESPIRO AL PLANETA) con lo que abreviamos procedimiento y volumen de papel. Para ello es necesario cumplimentar la casilla que autoriza a consultar dichos datos y que figura en el impreso Anexo I.B.
• HERENCIAS: No es necesaria la comunicación en los casos de transmisiones “mortis causa”, si el ciudadano viene de una notaria con este tema le recomendamos que cambie de notario y vaya a uno que conozca la legislación.
• EXTINCIONES DE CONDOMINIO: Caso muy frecuente, cada vez más, dos personas que compran un bien en común deciden “vender” una de las mitades a la otra parte. Se tramita igual que las demás.